Tras perder más de 260 mil habitantes entre 2000 y 2020, el municipio de Guadalajara enfrenta el reto de frenar el vaciamiento de su zona urbana consolidada, y de acuerdo con un estudio académico, la zona de Tetlán se perfila como un área con condiciones favorables para el desarrollo de vivienda social sustentable. El estudio analizó variables territoriales, económicas y normativas para enfrentar el despoblamiento del centro de la ciudad.

El planteamiento forma parte del artículo “Metodología para identificar oportunidades de desarrollo de vivienda social sustentable en el municipio de Guadalajara”, presentado por el arquitecto José Luis De Jesús Adín, en el que se propone un modelo técnico para identificar zonas viables de redensificación con vivienda accesible para sectores de bajos ingresos.

El análisis se desarrolla en un contexto donde Guadalajara perdió más de 260 mil habitantes entre 2000 y 2020, mientras que la oferta inmobiliaria en áreas centrales se concentró en desarrollos de alto costo, situación que ha limitado el acceso a la vivienda y ha favorecido el crecimiento desordenado hacia la periferia metropolitana.

Como parte de la metodología, se descartaron zonas centrales como la Colonia Americana, Minerva y Centro, debido a los altos precios del suelo y al predominio de vivienda de lujo, donde el costo promedio supera los 4.4 millones de pesos, lo que las vuelve inaccesibles para hogares con ingresos bajos y medios.

Posteriormente, se evaluaron distintas áreas urbanas con precios más moderados, entre ellas Oblatos, Tetlán, Tecnológico e Industrial, bajo criterios de conectividad, acceso a servicios de salud y educación, infraestructura urbana y calidad ambiental. De este análisis, la Zona 05, Tetlán resultó la más equilibrada.

El documento destaca que Tetlán cuenta con escala urbana compacta, acceso a transporte masivo a través de la Línea 2 del Tren Ligero, disponibilidad de servicios básicos y una alta dotación de áreas verdes, principalmente por su cercanía con el Parque de la Solidaridad, lo que la posiciona como una zona con potencial para proyectos de vivienda social.

En ejercicios de viabilidad económica realizados sobre predios reales, el estudio estimó que podrían desarrollarse viviendas de entre 40 y 50 metros cuadrados, con precios finales que oscilarían entre 743 mil y 1 millón 115 mil pesos, rangos considerados más accesibles frente al promedio municipal.

No obstante, el análisis advierte que existen limitaciones normativas que dificultan la materialización de estos proyectos, particularmente en los Planes Parciales de Desarrollo Urbano, los cuales establecen coeficientes de uso de suelo insuficientes para alcanzar la viabilidad financiera de la vivienda social.

NH